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上海加速發展租賃市場：國企拿地活躍或加速行業洗牌
[摘要]上海在租賃住房市場的大力推進已從政策層面落實到土地出讓環節，而國企入局的趨勢也漸趨明朗。
上海在租賃住房市場的大力推進已從政策層面落實到土地出讓環節，而國企入局的趨勢也漸趨明朗。
10月31日，上海地產集團以零溢價率拿下上海核心地段5幅租賃用地，出讓面積總計16.3萬平方米，總起始價為36.98億元，地塊分別位於浦東世博、浦東後灘、長寧古北、大虹橋商務區。而就在此前的9月13日，上海地產集團剛拿下位於浦東新區、長寧區、徐匯區的四幅租賃宅地，建築面積共計21.8萬平方米，溢價率也均為零。兩個月內，上海地產集團已拍得9幅租賃用地。
在建立租售並舉的長效機制鼓勵下，國企在上海租賃住房市場表現強勢，也顯示出國企一定時間內將會在住房租賃市場起探路和主導的作用。
房東東創始人全靂指出，目前有48個主要城市陸續發佈租賃相關政策，租賃覆蓋群體正在擴大。此後還出現一些新特點，如互聯網企業技術介入，做租房平臺；國企加快獲取相關用地等。他認為，國企拿地之後如何消化將成為業內關註的焦點。
全靂還表示，尤其是租賃住房的經營模式，將成為未來國企混改的一個契機，與此同時，在870萬套租賃住房入市的大背景下，國企入局必將對市場現存的一些品牌長租公寓運營商帶來不小的沖擊。“2018年，長租公寓洗牌在所難免，尋找自己的差異化定位，顯得尤為重要。”
上海租賃市場加速推進
自去年6月，國務院發佈《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》後，各地也在加速推動實際落地。
今年7月，上海發佈的《上海市住房發展“十三五”規劃》中明確到2020年，基本形成多主體參與、差異化供應、規范化管理的住房租賃市場。
其中規定，“十三五”時期預計新增供應租賃住房70萬套，此外，以市場為主，扶持住房租賃企業擴大規模，新增代理經租房源30萬套（間）左右，租賃住房供應套數占新增市場化住房總套數超過60%。上海租賃住房用地計劃從“十二五”期間的5.9%提升到“十三五”期間的30.9%，租賃住房的比例也由“十二五”期間的13%提升至41%。
9月，上海出臺《關於加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》（滬府辦〔2017〕51號）。提出要在線上建立全上海市統一的住房租賃公共服務平臺，在線下建立市、區兩級住房租賃服務中心，同時健全住房租賃制度。並規定，上海市常住居民租房居住的，可以通過辦理居住證、申請居住積分制度、辦理人戶分離登記，享有基本公共服務。
土地出讓方面，今年7月至今，上海推出的租賃住宅用地共計21幅，總出讓面積達96.32萬平方米，合計建築面積近200萬平方米。
同策咨詢研究總監張宏偉指出，培育發展住房租賃市場是樓市調控長效機制的一部分，上海住房租賃市場近年來呈現供不應求的現象，宏觀調控思路由需求端控制轉為供給端。“上海政策力度非常大”。
張宏偉進而分析，根據“十三五”規劃要求，新增租賃住房一方面解決低收入人群的住房需求，另一方面重點保障引進人才的生活問題，能夠促進片區經濟發展。
從住房供地結構來看，為響應“供給側”改革思路及國傢鼓勵租賃市場發展政策導向，上海租賃住房用地比例大幅提升，從“十二五”期間的5.9%大幅提升至“十三五”期間的30.9%。通過租賃用房緩解房地產市場供求失衡。
國企探路租賃地開發
前述人士分析，現階段上海國有企業在租賃地塊的活躍表現，主要是為瞭在住房租賃市場前期培育過程中，通過國資企業的引領和示范，盡快增加市場供給，穩定租金，並形成一批可復制、可推廣的經驗做桌上型電腦推薦2017法，以吸引更多企業進入。
從目前表現來看，上海密集推出租賃地塊，可視為對土地供應結構性調整的嘗試，未來的租賃市場將由原先簡單配建轉變為主打產品，同時輔以“代理經租”房源，以完善租賃住房體系，促使相關房企提升自持物業的運營管理能力。
目前對上海租賃地塊表現活躍的國企，除前述上海地產集團外，還有光明食品集團。目前，其已先期篩選瞭26塊土地作為首批轉型租賃住房備選用地，並計劃在“十三五”期間總共建設100萬平方米租賃住房，在2018年底前開工建設60萬平方米租賃住房。光明食品集團位於漕河涇開發區地塊、虹橋開發區地塊以及浦東前灘國際商務區等地塊的租賃住房項目正在排期當中。
據瞭解，上海電氣集團目前也已準備盤活7塊存量土地用於租賃住房建設，涉及位於松江、靜安、閔行、嘉定及楊浦區400畝左右土地，可供應5000-6000套房屋，力爭2018年開工建設。上海電氣未來還有可能考慮增加地塊面積。
此外張宏偉還指出，目前上海、廣州、蘇州等城市已經允許商辦轉自持租賃用地，未來肯定會有更多的城市允許商業用房或商業用地改為租賃住房持有運營。
多名業內人士認為，從拿地價格來看，以國企為主導的租賃市場雖然仍在重資產拿地，但成本非常低，以上海出讓的自持70年浦東地塊為例，樓板價不足6000元/平方米。這意味著市場將會給租賃住宅用地讓出價格空間。
從投資回報率角度，同策研究院對不同類型土地的租賃公寓進行靜態分析，由成本+收入+稅收+經濟指標四部分測算出，租賃公寓年投資回報率為1.86%-5.38%，而目前市場上自持住宅物業投資回報率僅為2%左右，仍在較低階段。
張宏偉指出，從成本角度看，不管是公開招拍掛的重資產運營類公司還是輕資產運營類公司，與國企根本無法競爭。國企主導租賃時代來臨，民企公寓運營商危機四伏，新入局者要謹慎。
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